No fim das contas, todo credor de financiamento imobiliário está tentando responder a uma única pergunta: qual a probabilidade desse empréstimo ser pago em dia pelos próximos 15 a 30 anos? Quase tudo em um pedido de financiamento existe para ajudar a responder essa pergunta, e isso geralmente se resume a quatro fatores que quem analisa o processo (underwriters) chama de "os quatro Cs": crédito (credit), capacidade (capacity), capital e garantia (collateral).
Crédito é o seu histórico com dívidas: sua pontuação de crédito (credit score) e a trajetória por trás dela. Capacidade é sua habilidade de pagar a parcela mensal, medida principalmente pela sua renda e suas dívidas atuais (o credor compara suas dívidas mensais com sua renda mensal, uma proporção chamada debt-to-income, ou DTI). Capital é o dinheiro que você traz para a mesa: sua entrada e suas reservas em dinheiro. Garantia é o próprio imóvel, já que o empréstimo do credor é garantido pela propriedade.
Nenhum número sozinho decide o resultado. O credor pesa os quatro fatores juntos, e programas de financiamento diferentes pesam cada um de um jeito: alguns são mais flexíveis com o crédito se sua renda é forte, outros permitem uma entrada menor em troca de seguro do financiamento. É parte do motivo pelo qual "eu posso comprar uma casa?" não tem uma resposta universal: depende da combinação específica do seu crédito, sua renda, suas dívidas e sua poupança, comparada a um programa de financiamento específico.
É também por isso que o passo inicial mais útil não é tentar adivinhar: é conseguir uma leitura real com um agente de crédito (loan officer) licenciado, que pode colocar seus números reais dentro de um programa real e te dizer exatamente onde você está. Tudo nesta Academia existe para te ajudar a chegar nessa conversa bem informado, não para substituí-la.
Conforme você avança pelas próximas etapas, vale manter essa ideia em mente: você não está sendo julgado como pessoa, está sendo medido contra um modelo de pagamento. Entender esse modelo é o que te permite melhorar sua posição, em vez de sentir que o processo é uma caixa-preta.