En última instancia, todo prestamista hipotecario intenta responder una sola pregunta: ¿qué tan probable es que este préstamo se pague a tiempo durante los próximos 15 a 30 años? Casi todo lo que aparece en una solicitud de préstamo existe para ayudar a responder esa pregunta, y generalmente se reduce a cuatro elementos que los suscriptores llaman las "cuatro C": crédito (credit), capacidad (capacity), capital y garantía o colateral (collateral).
El crédito es su historial con las deudas: su puntaje de crédito y la historia detrás de él. La capacidad es su habilidad para hacer el pago mensual, medida principalmente a través de sus ingresos y sus deudas existentes (los prestamistas comparan sus pagos de deuda mensuales con su ingreso mensual, una proporción llamada relación deuda-ingreso, o DTI por sus siglas en inglés). El capital es el dinero que usted aporta: su pago inicial y sus reservas en efectivo. La garantía o colateral es la vivienda misma, ya que el préstamo del prestamista está respaldado por la propiedad.
Ningún número por sí solo determina el resultado. Un prestamista pondera los cuatro elementos en conjunto, y distintos programas de préstamo les dan un peso diferente: algunos son más flexibles con el crédito si sus ingresos son sólidos, otros permiten un pago inicial más bajo a cambio de seguro hipotecario. Esa es parte de la razón por la que "¿puedo comprar una vivienda?" no tiene una respuesta universal; depende de la combinación específica de su crédito, sus ingresos, sus deudas y sus ahorros, comparada con un programa de préstamo específico.
Por eso mismo, el paso inicial más útil no es adivinar, sino obtener una evaluación real de un oficial de préstamos con licencia, quien puede tomar sus números reales, aplicarlos a un programa concreto y decirle en qué posición se encuentra. Todo lo que ofrece esta Academia está aquí para ayudarlo a llegar informado a esa conversación, no para reemplazarla.
A medida que avance por las siguientes etapas, tenga presente este marco de referencia: no lo están juzgando como persona, lo están midiendo frente a un modelo de pago. Entender ese modelo es lo que le permite mejorar su posición, en lugar de sentir que el proceso es una caja negra.