El número al que la mayoría de las personas se refiere cuando dicen "mi pago de hipoteca" suele ser en realidad un conjunto de cuatro costos distintos que los prestamistas a menudo cobran juntos en una sola factura mensual, a veces abreviado como PITI: capital (principal), interés (interest), impuestos (taxes) y seguro (insurance).
El capital es la parte de su pago que reduce el monto que realmente debe del préstamo. El interés es el costo de pedir el dinero prestado, calculado sobre su saldo restante. Al inicio de la vida de un préstamo, una porción mayor de cada pago típicamente se destina al interés, y gradualmente ese peso se traslada hacia el capital con el tiempo, un patrón llamado amortización.
Los impuestos y el seguro generalmente se recaudan a través de una cuenta de depósito en garantía (escrow): en lugar de que usted mismo pague su factura anual de impuestos de propiedad y su prima de seguro de vivienda en una o dos sumas totales, el prestamista recauda una parte cada mes y paga esas facturas en su nombre cuando vencen. Es una conveniencia y una protección para el prestamista, no un cargo adicional por encima de los impuestos y el seguro que de todos modos usted debería pagar.
Si su pago inicial está por debajo de cierto umbral, comúnmente el 20% en un préstamo convencional, es probable que también vea el seguro hipotecario privado, o PMI, agregado a su pago. El PMI protege al prestamista, no a usted, en caso de incumplimiento, y es la contrapartida por comprar con un pago inicial más pequeño. En muchos préstamos convencionales, el PMI generalmente puede eliminarse una vez que haya acumulado suficiente plusvalía, típicamente al alcanzar alrededor del 20% de plusvalía en la vivienda; en los préstamos FHA, las reglas del seguro hipotecario son diferentes y pueden durar toda la vigencia del préstamo, según su pago inicial.
Entender este panorama completo importa, porque dos viviendas con el mismo precio pueden tener pagos mensuales reales muy diferentes una vez que se toman en cuenta los impuestos, el seguro, las cuotas de HOA y el seguro hipotecario. Precisamente por eso la etapa Busque, más adelante en esta Academia, cubre los impuestos de propiedad y las cuotas de HOA por separado.